Modernisierungsumlage: So viel Miete darfst du erhöhen
Dämmung, neue Fenster, Wärmepumpe – wie viel davon holst du über die Miete zurück? Die 8 Prozent nach § 559 BGB, die 10-Prozent-Regel für den Heizungstausch (§ 559e BGB), alle Kappungsgrenzen und die Formfehler, die deine Erhöhung unwirksam machen.
Sanieren und umlegen: Was die Modernisierungsumlage wirklich hergibt
Du hast in dein Mietobjekt investiert – Dämmung, neue Fenster, vielleicht eine Wärmepumpe. Die Modernisierungsumlage ist der gesetzliche Weg, einen Teil davon über die Miete zurückzuholen. Sie ist bundesweit einheitlich im BGB geregelt, aber voller Detailregeln: zwei verschiedene Prozentsätze, drei Kappungsgrenzen und Formvorschriften, an denen in der Praxis viele Erhöhungen scheitern.
Dieser Artikel rechnet durch, was du als Vermieter:in tatsächlich umlegen darfst – inklusive der 2024 eingeführten 10-Prozent-Regel für den geförderten Heizungstausch nach § 559e BGB, die seit der GModG-Reform 2026 nahtlos weitergilt.
Was zählt als Modernisierung – und was ist nur Erhaltung?
Umlagefähig sind nur Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB: vor allem energetische Modernisierung (Nr. 1), der Einbau einer neuen Heizungsanlage (Nr. 1a), Maßnahmen, die den Gebrauchswert erhöhen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (Nr. 4, 5), und die Schaffung neuen Wohnraums (Nr. 7).
Genau hier liegt die häufigste Angriffsfläche: Kosten, die für ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht in die Umlage (§ 559 Abs. 2 BGB). Sie sind zu schätzen – unter angemessener Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der alten Bauteile. Wer 30 Jahre alte Fenster ersetzt, kann nicht 100 Prozent der Kosten als Modernisierung deklarieren.
Der Standardweg: 8 Prozent nach § 559 BGB
Nach § 559 Abs. 1 BGB darfst du die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Bei mehreren Wohnungen verteilst du die Gesamtkosten nach einem angemessenen Maßstab, üblicherweise der Wohnfläche.
Gedeckelt wird das Ganze durch die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete modernisierungsbedingt um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen – lag die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es nur 2 Euro. Gerade im OWL-Bestand mit Mieten um 6 bis 7,50 Euro ist diese 2-Euro-Grenze oft die eigentlich bindende Schranke.
Fördermittel musst du dir anrechnen lassen: Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen mindern die umlagefähigen Kosten (§ 559a BGB). Eine Erhöhung, die die Förderung verschweigt, ist angreifbar.
Der neue Weg: 10 Prozent beim geförderten Heizungstausch (§ 559e BGB)
Für den Heizungstausch nach § 555b Nr. 1a BGB gibt es seit 2024 einen eigenen Umlageweg: § 559e BGB erlaubt 10 Prozent der Kosten – abzüglich der in Anspruch genommenen Fördermittel. Voraussetzung ist gerade, dass die Maßnahme förderfähig ist und du Drittmittel (etwa den KfW-Zuschuss 458) tatsächlich in Anspruch genommen hast.
Die Besonderheiten gegenüber § 559 BGB:
- Pauschaler Instandhaltungsabzug: Statt der Einzelschätzung ziehst du pauschal 15 Prozent der Kosten ab (§ 559e Abs. 2 BGB).
- Eigener, strenger Deckel: Die Miete darf durch den Heizungstausch um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen (§ 559e Abs. 3 BGB; ebenso § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).
- Kein Rosinenpicken: Wird trotz erfüllter Voraussetzungen keine Förderung gewährt, bleibt dir der Weg über § 559 BGB mit 8 Prozent (§ 559e Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Mieterschutz zwingend: Abweichende Vereinbarungen zulasten der Mieterseite sind unwirksam (§ 559e Abs. 5 BGB).
§ 559 und § 559e BGB im Vergleich
§ 559 BGB | § 559e BGB (Heizungstausch) | |
|---|---|---|
Umlagesatz | 8 % der Kosten pro Jahr | 10 % der Kosten pro Jahr |
Förderabzug | ja (§ 559a BGB) | ja, Abzug der Drittmittel zwingend |
Instandhaltungsabzug | Einzelschätzung (§ 559 Abs. 2 BGB) | pauschal 15 % |
Kappung in 6 Jahren | 3 €/m² (2 €/m² bei Miete unter 7 €/m²) | 0,50 €/m² |
Die Kappungsgrenzen wirken zusammen: Auch wer Heizung und Dämmung kombiniert, bleibt insgesamt bei maximal 3 bzw. 2 Euro je Quadratmeter in 6 Jahren – der Heizungsanteil darin bei 0,50 Euro.
Rechenbeispiel: Wärmepumpe im Bielefelder Dreifamilienhaus
Ein Dreifamilienhaus in Bielefeld, drei Wohnungen à 80 m², Ausgangsmiete 7,50 Euro je Quadratmeter. Die alte Gasheizung weicht einer Wärmepumpe, Gesamtkosten 48.000 Euro, KfW-Zuschuss 30 Prozent = 14.400 Euro.
- Kosten nach Förderabzug: 48.000 − 14.400 = 33.600 Euro.
- Pauschaler Instandhaltungsabzug 15 %: 33.600 − 5.040 = 28.560 Euro umlagefähig.
- Umlage nach § 559e BGB: 10 % = 2.856 Euro pro Jahr = 238 Euro pro Monat, auf die drei Wohnungen verteilt rund 79 Euro je Wohnung.
- Deckel-Check: 0,50 €/m² × 80 m² = maximal 40 Euro je Wohnung – der Deckel greift und halbiert die rechnerische Umlage.
Der 0,50-Euro-Deckel ist in fast jeder realistischen Konstellation die bindende Grenze – kalkuliere dein Projekt deshalb nie mit den vollen 10 Prozent.
Die fünf Formfehler, die deine Erhöhung kippen
- Ankündigung vergessen oder zu spät: Spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB). Fehlt sie, verschiebt sich die Mieterhöhung um 6 Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).
- Instandhaltungsanteil nicht herausgerechnet: Ohne nachvollziehbaren Abzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist die Erhöhungserklärung angreifbar – Gerichte kassieren solche Erklärungen regelmäßig komplett.
- Förderung verschwiegen: Zuschüsse und Zinsvorteile mindern die Umlage zwingend (§ 559a BGB, bei der Heizung § 559e Abs. 1 BGB).
- Erhöhungserklärung ohne Berechnung: Die Erklärung ist nur wirksam, wenn die Erhöhung auf Basis der Kosten berechnet und erläutert wird (§ 559b Abs. 1 BGB) – eine Summe ohne Herleitung genügt nicht.
- Angekündigt und nicht geliefert: Beginnt die Maßnahme nicht binnen 12 Monaten oder ruht sie länger als 12 Monate, wird eine Pflichtverletzung vermutet (§ 559d BGB) – mit Schadensersatzrisiko.
Und rechne mit dem Sonderkündigungsrecht: Nach Zugang der Ankündigung kann die Mieterseite außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB).
Fazit: Sauber rechnen schlägt maximal fordern
Die Modernisierungsumlage belohnt Vermieter:innen, die sauber dokumentieren: Erhaltungsanteil abziehen, Förderung anrechnen, Fristen und Textform einhalten – dann sind 8 bzw. 10 Prozent solide durchsetzbar. Wer die Kappungsgrenzen ignoriert oder Formfehler macht, verliert im Zweifel die komplette Erhöhung.
Oft ist die Umlage aber nur die zweitbeste Rendite-Idee: Mehr bringt es, wenn dein Grundstück zusätzlichen Wohnraum hergibt – etwa durch Aufstockung oder eine Einliegerwohnung. wohnvision-digital prüft Bebauungsplan und Ausbaupotenzial deines Objekts innerhalb von 24 Stunden – starte mit deiner Adresse auf wohnvision-digital.de.
Häufige Fragen
Wie viel Miete darf ich nach einer Modernisierung erhöhen?
Grundregel: 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr (§ 559 BGB). Gedeckelt ist die Erhöhung auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Beim geförderten Heizungstausch gelten 10 Prozent mit eigenem Deckel (§ 559e BGB).
Was gilt beim Heizungstausch – 8 oder 10 Prozent?
Nimmst du für den Heizungstausch Fördermittel in Anspruch, kannst du 10 Prozent der Kosten abzüglich der Förderung umlegen (§ 559e BGB). Dafür gilt ein strenger Deckel: höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Ohne Inanspruchnahme der Förderung bleibt es beim Weg über § 559 BGB mit 8 Prozent.
Muss ich Instandhaltungskosten von der Umlage abziehen?
Ja – und das ist die häufigste Fehlerquelle. Kosten, die für ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, gehören nicht in die Umlage (§ 559 Abs. 2 BGB); sie sind zu schätzen, etwa nach dem Abnutzungsgrad der alten Bauteile. Bei § 559e BGB gilt stattdessen ein pauschaler Abzug von 15 Prozent.
Welche Fristen gelten bei der Modernisierungsmieterhöhung?
Du musst die Maßnahme spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Nach Abschluss erklärst du die Erhöhung in Textform mit nachvollziehbarer Berechnung (§ 559b BGB); die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang. Fehlt die Ankündigung oder war sie fehlerhaft, verschiebt sich die Erhöhung um 6 Monate.
Kann mein Mieter wegen der Modernisierung kündigen?
Ja. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung hat dein Mieter ein Sonderkündigungsrecht: außerordentliche Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats, zu erklären bis zum Ende des Monats nach Zugang (§ 555e BGB). Das solltest du bei knapp kalkulierten Projekten einpreisen.